Kupující s dolary, eury nebo dirhamy: jak bezpečně prodat nemovitost cizinci

Proč je prodej cizinci jiná liga než běžná transakce

Zazvoní telefon a na druhé straně je zájemce z Dubaje, Londýna nebo New Yorku. Má zájem o byt, který inzerujete, nabízí konkurenceschopnou cenu a tvrdí, že peníze „nejsou problém“. Prodávající se často zaraduje předčasně – zahraniční kupující s příjmem v cizí měně totiž do obchodu vnáší tři vrstvy rizika navíc: měnovou, právní a administrativní. Žádná z nich není důvod obchod odmítnout, ale každá vyžaduje jiný postup než prodej sousedovi z vedlejšího patra.

V roce 2026 je podíl zahraničních kupujících na pražském i brněnském trhu s nemovitostmi dlouhodobě viditelný a přibývá i poptávky po horských a jihomoravských lokalitách jako investiční nemovitosti. Kdo tuto klientelu umí obsloužit s právní jistotou, získává přístup k poptávce, která je ochotná platit i prémii za rychlost a bezproblémový průběh.

Kdo smí v Česku kupovat nemovitost – právní rámec pro zahraniční klienty

První otázka, kterou si prodávající kladou, zní: může cizinec vůbec legálně koupit byt v Česku? Odpověď je jednoduchá – ano, bez obecného omezení. Fyzické i právnické osoby ze zemí EU i mimo EU mohou nabývat byty, domy i pozemky za stejných podmínek jako čeští občané. Neexistuje žádné povolení ministerstva ani zvláštní režim schvalování, který by musel kupující absolvovat, aby se mohl stát vlastníkem bytu nebo rodinného domu.

Výjimka, na kterou se zapomíná: zemědělská a lesní půda

Jiná situace nastává u zemědělské a lesní půdy, kde platí zvláštní režim nabývání pro osoby mimo EU a EHP. Pokud tedy prodáváte nejen dům, ale i přilehlé pozemky vedené v katastru jako orná půda, trvalý travní porost nebo lesní pozemek, je potřeba předem ověřit, zda konkrétní kupující tuto kategorii nemovitosti může nabýt bez dalších podmínek, nebo zda bude nutné pozemek z transakce vyčlenit či řešit samostatně.

Hypotéka v korunách, výplata v dolarech nebo eurech – jak banky počítají bonitu

Pokud kupující financuje nákup hypotékou od české banky, narazí na stejný strop jako tuzemský žadatel – LTV 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let kupujících vlastní bydlení až 90 %. Klíčové slovo je „hodnota zastavované nemovitosti“, ne kupní cena. Zahraniční kupující jsou často ochotní zaplatit prémii za lokalitu nebo výhled, bankovní odhad ale tuto emoční přirážku nezohlední – rozdíl mezi kupní cenou a odhadem musí kupující doplatit z vlastních zdrojů.

DTI a DSTI jako plošná pravidla ČNB dnes neplatí, banky si ale drží vlastní interní limity zadluženosti a ty u příjmu v cizí měně bývají přísnější. Banka obvykle příjem v dolarech, librách nebo dirhamech přepočítává konzervativnějším kurzem, než je aktuální tržní, případně část příjmu do bonity vůbec nezapočítá – tím si pojišťuje riziko, že kurz koruny v budoucnu posílí a splátka v přepočtu na cizí měnu kupujícímu zdraží. Pokud kupující plánuje byt pronajímat, tedy jde o investiční hypotéku, od 1. 4. 2026 ČNB bankám doporučuje limit LTV 70 % a DTI 7 – to v praxi znamená vyšší nárok na vlastní zdroje a nižší maximální úvěr, než by odpovídalo čistě z příjmu.

Modelový příklad: kurzové riziko na vlastní kůži

Představte si kupujícího z USA, který na byt v Praze potřebuje doplatit 6 000 000 Kč z vlastních dolarových úspor, zbytek kryje hypotékou. V den rezervace je kurz 21,50 Kč/USD, kupující tedy počítá s částkou zhruba 279 070 USD. Podpis kupní smlouvy a vklad do katastru se ale z různých administrativních důvodů protáhne o šest týdnů a kurz se mezitím posune na 23,00 Kč/USD. Stejnou částku 6 000 000 Kč teď kupující pořídí za 260 870 USD – ušetří přes 18 000 USD. Stejně snadno to ale může dopadnout opačně, pokud koruna naopak posílí. Právě proto by rezervační smlouva měla obsahovat jasné ujednání o tom, kdo nese kurzové riziko a do jaké lhůty musí být doplatek poukázán, případně doporučení zajistit kurz forwardovým obchodem u směnárenského brokera.

Prověrka AML a KYC – proč se ptáte, odkud peníze skutečně jsou

Realitní zprostředkovatel je podle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování povinnou osobou ve smyslu zákona č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. To znamená, že u každého klienta, tedy i u kupujícího ze zahraničí, musí provést identifikaci a u plateb z jurisdikcí mimo EU navíc ověřit zdroj prostředků – odkud peníze na nákup skutečně pocházejí. V praxi to je výpis z účtu za delší období, doklad o prodeji firmy nebo jiné nemovitosti, darovací smlouva nebo potvrzení o dědictví.

Banka financující hypotéku provádí vlastní KYC nezávisle na realitním zprostředkovateli a navíc prověřuje, zda kupující není politicky exponovanou osobou. Pokud se tato prověrka neudělá předem a čeká se na poslední chvíli před podpisem kupní smlouvy, běžně to prodlouží transakci o dva až čtyři týdny – a to je lhůta, kterou mnozí prodávající v rezervační smlouvě vůbec nezohlední.

Plná moc ze zahraničí, apostila a superlegalizace – papíry, které rozhodují

Řada zahraničních kupujících nemůže nebo nechce cestovat do Česka kvůli každému podpisu. Řešením je plná moc, podpis na ní ale musí být úředně ověřen. Pokud se ověřuje v zahraničí, musí být listina následně opatřena apostilou, pokud daný stát podepsal Haagskou úmluvu o apostile z roku 1961, nebo superlegalizací přes český zastupitelský úřad, pokud úmluvu nepodepsal. Bez této doložky katastrální úřad podle zákona č. 256/2013 Sb. řízení o vkladu nezamítne automaticky, ale přeruší ho a vyzve k doplnění – což v praxi znamená další týdny čekání, během kterých běží kurzové riziko i riziko, že se kupujícímu mezitím změní životní situace.

Doporučený postup je nechat plnou moc připravit advokátem předem, poslat ji kupujícímu k ověření a apostile ještě před tím, než se vůbec začne řešit termín podpisu kupní smlouvy. Počítejte s reálnou lhůtou dva až čtyři týdny na doručení ověřené listiny poštou nebo kurýrem, zvlášť pokud kupující sídlí mimo Evropu.

Psychologie jednání s kupujícím cizincem

Zahraniční klient nezná český realitní provoz a instinktivně hledá signály, že transakce je bezpečná. Nejsilnějším signálem je advokátní úschova kupní ceny – vysvětlení, že peníze nejdou přímo na účet prodávajícího, ale čekají u advokáta nebo notáře, dokud katastr nezapíše vklad vlastnického práva, buduje důvěru okamžitě a téměř vždy zrychlí rozhodování kupujícího.

Druhým klíčem je transparentní, písemná komunikace v jazyce, kterému kupující rozumí. V mnoha zemích, například ve Velké Británii nebo USA, funguje převod vlastnictví úplně jinak než český vklad do katastru nemovitostí – kupující proto potřebuje srozumitelně vysvětlit, proč vlastnické právo nevzniká podpisem smlouvy, ale až rozhodnutím katastrálního úřadu, a že účinky vkladu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh dojde úřadu. Časová pásma a rychlost odezvy mimo standardní pracovní dobu jsou pro tuto klientelu samozřejmostí, na kterou je potřeba být připraven – e-mail zodpovězený do hodiny i v sobotu večer dělá u zahraničního kupujícího víc pro uzavření obchodu než sebelepší fotografie bytu.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Při prodeji nemovitosti kupujícímu s příjmem v cizí měně se opakovaně objevuje pět stejných chyb.

• Podcenění času na ověření plné moci. Prodávající počítá s týdnem, realita s apostilou a doručením ze zámoří je tři až čtyři týdny. Řešení: zahájit přípravu plné moci hned po rezervaci, ne až před podpisem.

• Spoléhání na slovní příslib financování. Kupující tvrdí, že má hypotéku jistou, banka ale ještě neschválila žádost kvůli cizoměnovému příjmu a vlastním interním limitům. Řešení: vyžádat si od banky písemný příslib financování (commitment letter) ještě před podpisem kupní smlouvy.

• Ignorování kurzového rizika mezi rezervací a vkladem. Bez ujednání v rezervační smlouvě nese riziko ten, kdo na něj v danou chvíli nemyslel. Řešení: pevně stanovená lhůta k doplacení a jasné určení, kdo nese riziko pohybu kurzu.

• Nedostatečná AML prověrka zdroje peněz. Bez dokladu o původu prostředků může advokátní úschova platbu odmítnout přijmout na poslední chvíli. Řešení: vyžádat doklady o zdroji peněz hned na začátku, ne týden před podpisem.

• Podcenění daňových dopadů v domovské zemi kupujícího. Nákup nemovitosti v Česku může kupujícímu založit reportovací povinnost vůči finančnímu úřadu v jeho domovském státě. Řešení: doporučit kupujícímu konzultaci s daňovým poradcem v jeho zemi ještě před podpisem, aby pozdější prodej nebo pronájem nebyl komplikací.

Na straně prodávajícího navíc platí, že vlastní daň z příjmu z prodeje se v Česku posuzuje podle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů a rozhoduje skutečné bydliště prodávajícího, ne nahlášený trvalý pobyt – to je potřeba mít srovnané ještě před tím, než se začne řešit osvobození od daně.

Shrnutí a co dělat hned teď

Prodej nemovitosti kupujícímu cizinci s příjmem v cizí měně není o nic rizikovější než běžná transakce, pokud se předem ošetří tři věci: právní dokumentace (plná moc, apostila, identifikace podle AML), financování (písemný příslib banky, znalost reálného LTV z odhadu, ne z kupní ceny) a měnové riziko (jasné ujednání v rezervační smlouvě o kurzu a lhůtách).

• Cizinci mohou v Česku nabývat byty, domy i pozemky bez obecného omezení, výjimkou je zemědělská a lesní půda.

• LTV hypotéky se počítá z odhadu banky, ne z kupní ceny – u zahraničních kupujících bývá rozdíl významný.

• Kurzové riziko mezi rezervací a vkladem do katastru může znamenat rozdíl v řádu statisíců korun – ošetřete ho smluvně.

• Plná moc ze zahraničí potřebuje apostilu nebo superlegalizaci, počítejte s týdny navíc.

• Advokátní úschova je u zahraniční klientely argument číslo jedna pro důvěru a rychlé rozhodnutí.

Pokud prodáváte nemovitost a ozval se vám zájemce ze zahraničí, nebo naopak sami kupujete a váš příjem je v cizí měně, ozvěte se mi dřív, než podepíšete cokoliv závazného. Jako realitní makléř Tomáš Kopa vám připravím rezervační i kupní smlouvu s ošetřením kurzového rizika, prověřím bonitu kupujícího u bankovních partnerů a zajistím, aby plná moc i veškerá dokumentace byly hotové v době, kdy je skutečně potřebujete – ne o měsíc později. Napište mi nebo zavolejte, probereme váš konkrétní případ a domluvíme další kroky.